De gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning was in de eerste drie maanden van dit jaar iets lager (-2,1 procent) dan in het laatste kwartaal van 2021. Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM, die spreekt van “een klein briesje op een oververhitte woningmarkt”. De een-na-laatste keer dat de prijs van kwartaal op kwartaal daalde, was in de eerste maanden 2019.

In vergelijking met een jaar eerder was nog wel sprake van een fikse stijging (13,7 procent). Hoewel deze toename stevig is, is die kleiner dan de stijgingen van meer dan 20 procent die eraan voorafgingen. Ook stonden aan het einde van het eerste kwartaal meer huizen te koop dan een kwartaal eerder.

Daarmee zijn de problemen op de woningmarkt verre van opgelost. Nog altijd is de vraag naar koophuizen veel groter dan het aanbod. Ook wordt nog zeer vaak overboden en zijn de prijzen nog steeds dusdanig hoog dat een deel van de woningzoekenden afhaakt.

Voor een nieuwbouwwoning betaalden kopers vorig kwartaal gemiddeld 466.000 euro. Dat was net zoveel als een kwartaal eerder. Voor bestaande woningen werd gemiddeld 428.000 euro betaald. Dat is dus 2,1 procent minder dan in het laatste kwartaal van vorig jaar.

De daling van kwartaal op kwartaal is opvallend, omdat in de laatste kwartalen de huizenprijzen juist continu stegen. Maar volgens NVM is het nog veel te vroeg om de recente daling als een trendbreuk te zien. “Het komt wel vaker voor dat huizenprijzen in het eerste kwartaal iets dalen”, stelt makelaar Lana Gerssen, tevens voorzitter van de vakgroep Wonen bij de NVM.

“Het zou kunnen dat we de komende tijd vaker zien dat prijzen van kwartaal op kwartaal dalen. Maar het zou ook zeer goed kunnen dat de prijzen vanaf nu gewoon weer hard doorstijgen. Het is simpelweg te vroeg om daar iets over te zeggen.”

Sowieso is de markt nog steeds behoorlijk oververhit. Zo zijn kopers nog altijd bereid om flink meer te bieden dan de vraagprijs: voor vier op de vijf woningen is in het eerste kwartaal meer betaald dan de vraagprijs. Het gaat gemiddeld om een verschil van 8,1 procent.

Hogere hypotheekrente zorgt mogelijk voor meer aanbod

Eind maart stonden er zeventienduizend woningen te koop, 10 procent meer dan drie maanden eerder. “Vooral in maart zagen we dat het aantal te koop gezette huizen steeg”, stelt Gerssen.

Een mogelijke verklaring is volgens haar de hogere hypotheekrente. In de afgelopen tijd zijn er behoorlijk wat verhogingen geweest. Daardoor willen doorstromers nu hun slag slaan, voordat de rente verder oploopt.

Een andere mogelijke verklaring is dat veel van die doorstromers onzeker zijn over de toekomst vanwege de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie. Daarom willen ze nu nog snel verhuizen naar een grotere woning. “Maar ook hier weten we niet zeker wat de juiste verklaring is.”

Particuliere beleggers haken af

Wat de NVM ook ziet, is dat particuliere beleggers minder actief zijn op de huizenmarkt. Het gaat hierbij om kopers die niet zelf in het huis wonen, maar het pand te huur aanbieden. “In een aantal regio’s van Nederland zien we dat er minder beleggers actief zijn, bijvoorbeeld in Amsterdam.”

Deze beleggers zijn de laatste tijd behoorlijk bekritiseerd, omdat ze het de andere kopers moeilijk zouden maken. Het kabinet en diverse gemeenten hebben daarom maatregelen ingevoerd die de mogelijkheden van beleggers moeten beperken. Zo is de overdrachtsbelasting voor deze groep vorig jaar omhooggegaan. Ook hebben diverse grote gemeenten een zelfwoonplicht ingevoerd.

“Maar ook het oplopen van de prijzen speelt mee”, aldus Gerssen. “Als prijzen binnen een jaar met 20 procent stijgen, zoals vorig jaar het geval was, zet dat de rendementen van beleggers onder druk. Je kunt tenslotte de prijs waartegen je de woning verhuurt niet met datzelfde percentage verhogen. Daardoor zien we in sommige delen van het land dat beleggers afhaken.”